Novi Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (UL RS, št. 60, 31.7.2009) naj bi dal odgovore na vprašanja o delitvi stroškov. Žal je ta pravilnik dosegel samo to, da še ministrstvo samo in ustrezni Direktorat za prostor ne najdeta več ustreznih odgovorov in se zapletata v protislovja. Oglejte si spletno stran z odgovori na vprašanja o Pravilniku.
Za komentarje strani z odgovori na vprašanja o Pravilniku smo zaprosili pravnike in njihove komentarje objavljamo:
Odgovora MOP na vprašanji 1 in 2 sta napačna in sicer:
Vprašanje 1: Katera delitev stroškov obratovanja je obvezna, po pravilniku ali po pogodbi o medsebojnih razmerjih?
Odgovor MOP: Z novelo 30. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 57/08) so bili obratovalni stroški izvzeti iz pogodb o medsebojnih razmerjih. S tem zakonom je bilo določeno, da se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom, s katerim natančneje določi posle upravljanja in pooblastila upravnika po tem zakonu ter ključ delitve obratovalnih stroškov, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 60/09 dne 31.07.2009. Veljati je pričel 15.08.2009, določbe III. poglavja pa se začnejo uporabljati 01.12.2009. Do tega dne morajo upravniki preiti na nov način obračunavanja obratovalnih stroškov, saj je upoštevanje določb pravilnika obvezno.
Komentar pravnika:
Odgovor na 1. vprašanje napačno povzema novelo 30. člena Stanovanjskega zakona, ki je le določil drug način določanja delitve stroškov upravljanja ter drugih stroškov, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, kot to določa zakon za stroške upravljanja, tu je ključ delitve solastniški delež, za plačila, ki izvirajo iz poslov obratovanja, pa je zakon z novelo 30. člena določil drug ključ delitve za stroške , ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe,kot je bil že prej določeni solastniški delež in sicer , da se ključ delitve teh stroškov določi s pravilnikom ministra. Še vedno pa ostaja primarna delitev na podlagi sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih, kar je tudi logično, saj naj bi prisilni predpis glede delitve stroškov nadomestil voljo lastnikov stanovanj v večstanovanjski stavbi glede notranjih razmerij med njimi, le v primeru, da do njihovega soglasja o tem ne pride.
Vprašanje 2: Veljavnost že sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih
Odgovor MOP: Veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih morate lastniki v skladu z 32. členom pravilnika uskladiti v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, in sicer najkasneje do 1.12.2009.
Sama pogodba o medsebojnih razmerjih ostane v veljavi, razen v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, saj je novela 30. člena stanovanjskega zakona črtala iz vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih ureditev delitve obratovalnih stroškov. Sprememba le-te pa je možna po določilih Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona in je zanjo potrebno 75 % soglasje etažnih lastnikov po njihovih solastniških deležih.
Komentar pravnika:
Odgovor na 2. vprašanje je absolutno napačen, in je v neposredni povezavi z napačnim tolmačenjem prvega odgovora in sicer novela Stanovanskega zakona ( Uradni list RS, št. 57/08) v prehodnih in končnih določbah ne razveljavlja v delu, ki se nanaša na delitev stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, že
sklenjenih pogodb o medsebojnih razmerij etažnih lastnikov. Prav tako ne določa v končnih določbah, da v primeru, da sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih določajo drug način določanja delitev stroškov, ki izvirajo iz obratovanja večstanovanjske stavbe, da se potem zakonsko določilo uporablja neposredno pri delitvi teh stroškov, ne glede na to, kaj je glede tega določeno v sklenjenih pogodbah.
Tako je nesporno jasno, da je novela stanovanjskega zakona pustila v veljavi že sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerij v celoti. Zato je popolnoma nesprejemljivo, da si je MOP dovolil na splet objaviti odgovor z vsebino, kot izhaja iz odgovora na 2. vprašanje. Sprememba zakona namreč ne more enostavno “črtati ” vsebine pogodb, kar nenazadnje izhaja tudi iz 32. člena pravilnika, ki nalaga , da lastniki stanovanj veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih uskladijo v določenem roku z vsebino tega pravilnika, torej je minister, ki je izdal ta pravilnik, jasno izhajal iz stališča, da pogodbe veljajo in so veljavne tudi v delu delitve stroškov obratovanja.
Glede realizacije 32. člena pravilnika, pa nastane nov problem, kako doseči uskladitev veljavnih pogodbe s tem pravilnikom, če se za podpis pogodbe oziroma aneksa k pogodbi zahteva določen % lastnikov. Tudi v tem se vidi, da predpis ne more posegati v voljo pogodbenih strank in tudi urejanje teh razmerij – določitev notranje delitve skupnih stroškov med lastniki, ki v ničemer ne vpliva na 3. stranke, ki prejmejo plačilo v celoti ne glede na notranji ključ delitve stroškov med lastniki.
Ne gre za takšno vsebino, za katero ne bi veljala pogodbena svoboda, ki je lahko ustavno omejena samo v primeru, da gre za urejanje zadev, ki so ustavno, moralno ali družbeno nesprejemljive in zato jih stranke ne morejo ureditivi svobodno s pogodbo.
Novi pravilnik celo omogoča, da upravnik in izvajalci storitev ne dobijo plačanih stroškov. Primer: Vsi stanovalci v hiši prijavijo, da so stanovanja prazna. V tem primeru upravnik nima komu zaračunati stroškov čiščenja hiše in odvoza smeti.
Vprašanje (kliknite prosim) smo 7.10.2009 postavili tudi ministru za okolje in prostor, gospodu Erjavcu. Do danes nismo prejeli odgovora. Z elektronsko pošto smo 15.1.2010 ministra ponovno zaprosili za odgovor. Stanovalci Viške sončave čakamo na odgovor!
Blagor pravnikom, ker se lahko s takimi zanimivi stvarmi ukvarjajo. Jaz rajš 20 EUR na mesec več plačam, pa da mi ene take stvari ni treba prebrat.
Prispevek, vreden podrobnega branja in razmisleka.
Neposredno nadaljevanje sosednje teme
Če se osredotočim samo na 1. vprašanje (Katera delitev stroškov obratovanja je obvezna, po pravilniku ali po pogodbi o medsebojnih razmerjih?), na odgovor MOP in na tu objavljeno mnenje vašega pravnika… Zdaj po moji oceni postaja jasno, da je jedro problema v 30. členu Stanovanjskega zakona, ki očitno omogoča dve zelo različni interpretaciji, vzrok za to pa je v nedvomno ponesrečenem prvem stavku člena:
Karikirano, 30. člen določa: A, če ne B, razen C. Žal dvoumno!
Na kaj se zdaj C nanaša, na
1. vse skupaj: A, če ne B (tako razumem jaz, tako očitno MOP), ali
2. samo na A (tako tukaj objavljeno mnenje).
Ne vem, kaj če se izkaže, da velja v prispevku objavljeno mnenje pravnika, po moji oceni je to vendarle malo verjetno, pomenilo bi resnični fiasko ministrstva v tem delu…
Menim, da bi morali etažni lastniki, upravniki,… v tem primeru biti deležni avtentične razlage 30. člena Stanovanjskega zakona.
Malce manj zmede je, ce se uposteva se SPZ, ampak se vedno ni bolje…
Avtenticno razlago da zakonodajalec, to je parlament. Morda pa bo ustavno sodisce hitrejse.
Ali najslabša varianta, da se odgovor izoblikuje s sodno prakso po pravdanju sprtih sosedov.
Cudna so pota Gospodova, morda pa je bil to zakonodajalcev namen, da se sosedi, ki imajo urejene pogodbe o medsebojnih razmerjih, sprejo?!
Ne, namen je dober, ampak to ni garancija, da zadeva tako tudi izpade. Sodno prakso sem omenil zato, ker je to popolnoma realna možnost.
Če malo ugibam, je do “nerodnega” zapisa 30. člena SZ z lansko novelo prišlo, ker se je člen spreminjal tako: pika se nadomesti z vejico in za njo doda besedilo …..
Ampak v tem trenutku imajo zaenkrat največjo težo informacije s strani MOP z njihovimi vprašanji in odgovori. Navsezadnje stanovanjska zakonodaja sodi v resor MOP, ki oblikuje, predlaga, usklajuje obravnavano zakonodajo.
Tako da, po mojem mnenju, je razumno ravnati v skladu z njihovo razlago, kar med drugim pomeni tudi uskladitve pogodb o medsebojnih razmerjih.
Jaah, uskladitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, komu se to da spet zbirati podpise… Kaj pa če nisem za? In tudi od ostalih sostanovalcev ne uspemo pridobiti ustrezen %? A potem velja obstoječa pogodba ali so v bistvu pravno brez pogodbe?
Obstoječe pogodbe ostanejo veljavne, tako da tisti, ki imajo sklenjeno veljavno pogodbo, nikakor ne ostanejo “brez”, ne glede na vse. Razen seveda v delu pogodb, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov, se pogodbe (menda) razveljavijo (tako MOP).
Sicer pa se pogodbe o medsebojnih razmerjih spreminjajo ali razveljavljajo na identični način, kot sklepajo.
Se strinjam z napisanim. Dvomim, da bo zapisano v pravilniku in v spremembi Stanovanjskega zakona zdrzalo morebitno ustavnosodno presojo, ker zelo dvomim, da obstaja javni interes za tako krut poseg v pogodbeno svobodo. Okej, mogoce bi nek javni interes lahko skonstruirali, kadar bi drugacna delitev stroskov ljudi silila k varcnejsi rabi energije, drugace pa mocno dvomim.
Prehodna dolocba o uskladitvi pogodb je pa neumna, nora in pomojem skregana z elementarnimi naceli pravne varnosti, saj prinasa popolno zmedo. Ce bi v njej uredili, tako kos ministrstvo zdaj tolmaci pravilnik bi bilo to mnogo bolje, ceprav se vedno ostajajo pomisleki, ki sem jih navedel v prvem odstavku.
Saj ne vem, kaj naj recem na vse to. Pfuj.
Novi pravilnik celo omogoča, da upravnik in izvajalci storitev ne dobijo plačanih stroškov. Primer: Vsi stanovalci v hiši prijavijo, da so stanovanja prazna. V tem primeru upravnik nima komu zaračunati stroškov čiščenja hiše in odvoza smeti.
Še huje pa je, če je v hiši samo en pošten stanovalec, ki prijavi pravilno število oseb v svojem stanovanju, vsi ostali pa prijavijo nič stanovalcev. V tem primeru bi ta pošteni stanovalec plačal celoten račun za celotno hišo za odvoz smeti in čiščenje hiše.
Za laganje o številu pa pravilnik ne predvideva nobene sankcije. Torej novi pravilnik ne zagotavlja niti pravne varnosti dobaviteljem, da bi dobili opravljene storitve plačane, niti ne ščiti poštenih stanovalcev, ki sporočijo pravilno število stanovalcev.
Po podatkih upravnika je v bloku A 24 praznih stanovanj, brez stanovalcev. Tudi nekaj kužkov in stanovalcev, ki jih redno srečujemo, ni na tem spisku.
Sporočanje lažnih podatkov ima za posledico oškodovanje sostanovalcev, zato je možna odškodninska tožba.
Me prav zanima kdo se bo spravil v postopek odškodninske tožbe ker sosed ni prijavil svojega psa. Kot da imam čas in denar za to. Pa še neskončno dokazovanje in pravdanje ki sledi…
S svojim glasom lahko do jutri (12. 2.) prispevate, da bo problematika obravnavana pri pristojnem organu Vlade RS.
KAKO?
Registrirajte se na spl. strani http://www.predlagam.vladi.si ter na http://www.predlagam.vladi.si/webroot/idea/view/416 glasujte o predlogu za Ukinitev 32. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.