Kako bo Pravilnik o upravljanju vplival na mesečne položnice?
V sredini avgusta je začel veljati Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (UL RS, št. 60, 31.7.2009), ki podrobneje ureja upravljanje, pooblastila upravnika in način delitve obratovalnih stroškov. Najprej so začele veljati določbe o upravljanju in pooblastilih upravnika. Določbe o načinu delitve obratovalnih stroškov, ki so za potrošnike verjetno najzanimivejše, pa bodo začele veljati konec novembra.
DELITEV OBRATOVALNIH STROŠKOVEtažni lastniki plačujejo stroške upravljanja v večstanovanjski stavbi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. V pogodbi o medsebojnih razmerjih pa so lahko ti deleži določeni tudi drugače. Velja opozoriti, da so stroške, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, dolžni plačevati tudi etažni lastniki, ki zanje niso glasovali.
Če so v stanovanjih vgrajene merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun se obratovalni stroški delijo po dejanski porabi. Glede plačila vode velja še dodati, da bo v primeru, ko za posamezni mesec ne bo mogoče odčitati porabe vode za posamezno enoto, strošek porabe vode za ta mesec obračunan v višini porabe v zadnjem mesecu.
Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo:
- stroški dimnikarskih storitev;
- stroški skupne porabe elektrike (dvigalo, razsvetljava skupnih prostorov in skupnih delov).
Na posamezno enoto se razdelijo stroški za:
- hišniška opravila;
- deratizacijo, dezinsekcijo ter druge sanitarne preglede;
- čiščenje oz. vzdrževanje bivalnega okolja (košnja, čiščenje, …);
- nakup drobnega orodja, namenjenega uporabi v stavbi;
- vzdrževanje telefonskih napeljav v dvigalu;
- reševanje iz dvigala;
- čiščenje snega (zimska služba);
- različna manjša popravila na skupnih delih stavbe;
- varstvo pred požarom;
- fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo, …).
Po številu uporabnikov v posamezni enoti se delijo stroški za:
- odvoz odpadkov in komunalni stroški;
- čiščenje skupnih prostorov;
- čiščenje kanalizacije in praznenje septičnih jam.
Za uporabnike posamezne stanovanjske enote se štejejo osebe, ki jo dejansko uporabljajo. Dejanska uporaba pomeni, da je stanovanje zasedeno vsaj 15 dni v mesecu. Če se stanovanje uporablja občasno, pa se šteje, da je dejansko uporabljeno, če je zasedeno vsaj 6 dni v mesecu. Če je posamezno stanovanje nezasedeno, se za to enoto tisti stroški, ki se delijo po številu uporabnikov, praviloma ne obračunajo.
POZOR: Ne pozabite sporočiti števila uporabnikov!
Lastnik ali najemnik mora upravniku sporočiti podatke o številu uporabnikov stanovanja. Če tega ne stori, upravnik upošteva, kot da to stanovanje uporablja dvakrat toliko oseb, kot se šteje za primerno skladno s Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem glede na površino stanovanja:
- en član: 20 do 30 m2
- dva člana: 30 do 45 m2
- trije člani: 45 do 55 m2
- štirje člani: 55 do 65 m2
- pet članov: 65 do 75 m2
- šest članov: 75 do 85 m2
Upravniku boste morali sporočiti število oseb, ki uporabljajo posamezno stanovanje, najkasneje do konca novembra. To boste lahko storili na posebnem obrazcu, ki vam ga je poslal upravnik.
Novosti za lastnike psov
Plačilo stroškov, če imate psa
Pravilnik zdaj tudi določa, da lastniki psov plačujejo stroške čiščenja skupnih prostorov za vsakega psa v višini polovice stroška za enega uporabnika.
Spremembe števila uporabnikov
Vse morebitne spremembe števila uporabnikov boste morali sporočiti upravniku najkasneje v 15 dneh po spremembi. Priložiti bo treba tudi ustrezna dokazila, na primer: potrdilo o odjavi stalnega bivališča ali spremembi bivališča, dokazilo o daljši odsotnosti zaradi zdravljenja, službenih, šolskih ali študijskih obveznosti, izpisek iz rojstne matične knjige, … Upravnik bo vsako sporočeno spremembo upošteval pri prvem naslednjem obračunskem obdobju.
Upravnik bo na podlagi prejetih sporočil o uporabnikih stanovanj sestavil seznam stanovanj s številom uporabnikov in ga objavil na oglasni deski. Na seznamu pa ne bo osebnih podatkov o stanovalcih.
Lastniki stanovanj bodo morali veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih glede načina delitve obratovalnih stroškov uskladiti do 30.11.2009. Zaradi prehoda na nov način obratovalnih stroškov pa upravnik ne bo smel zaračunati dodatnih stroškov.
(Vir: ZPS)
Dodatno branje:
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (PDF)
Mnenje informacijskega pooblaščenca v zvezi s Pravilnikom
Nov pravilnik podrobneje določa naloge upravnika (mojevro.si)
Po posvetu s pravniki smo formulirali dopis za Ministrstvo za okolje in prostor, za ministra Karla Erjavca:
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, Ur.l.RS 66/2009, ki je pred kratkim stopil v veljavo, je v 32. členu posegel v veljavno pogodbo o medsebojnih razmerjih in zahteva njeno spremembo. Pogodbo o medsebojnih razmerjih smo sklenili v skladu s členi 115. in 116. Stvarnopravnega zakonika. Ker se Stvarnopravni zakonik ob izdaji tega pravilnika ni spremenil, veljajo seveda še naprej določila 115. in 116. člena in zato pravilnik ne bi smel ukiniti ali spreminjati veljavnosti zakonika v teh členih.
Ker pravilnik členov 115 in 116 Stvarnopravnega zakonika ni spremenil, menim, da seveda velja še vedno tudi pogodba o medsebojnih razmerjih, ki je bila sklenjena na tej pravni osnovi pred sprejetjem pravilnika in pravilnik ne sme zahtevati njene spremembe. To velja toliko bolj, ker člen 115 Stvarnopravnega zakonika izrecno določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Zakon torej ne dopušča, da bi se pravice in obveznosti etažnih lastnikov na drugačen način urejale s pravilnikom.
32. člen pravilnika je tudi v nasprotju z določbo 30. člena Stanovanjskega zakona, ki določa, da pravilo delitve stroškov glede na z zakonom določeno pravilo, pride v poštev, v kolikor ni s pogodbo o medsebojnem upravljanju določeno drugače.
Predlagam, da spremenite 32. člen pravilnika, saj posega v pogodbe, ki so sklenjene na podlagi veljavnih zakonov. Menim, da pravilnik ne more biti nadrejen zakonu, ki naj bi ga podrobneje določal.
Moje mnenje je, da bo potrebno pogodbe uskladiti glede na sprejeti pravilnik.
Osebno tudi ne vidim nobenega neskladja v sprejetem pravilniku, niti s Stvarnopravnim zakonikom, niti s Stanovanjskim zakonom.
Upam, da bomo seznanjeni tudi z odgovorom Ministrstva.
Kdo pa se je podpisal pod dopis?
@Bravo
prosim utemelji svoje trditve, da ni neskladnosti s SPZ in SZ.
Zveza potrosnikov Slovenije se tudi strinja z našimi ugotovitvami, da določbe pravilnika kot podzakonskega akta ne morejo razveljaviti določb zakona.
ZPS prejema trenutno s strani potrošnikov precej vprašanj, ki se nanašajo na problematiko novega pravilnika, zato bo na pripravljalca Ministrstvo za okolje in prostor naslovila prošnjo za podrobnejša pojasnila.
Potrebno je prebrati celotni 30. člen Stanovanjskega zakona, ki ga (po mojem mnenju) napačno interpretirate. Navajam 30. člen SZ:
“30. člen
(delitev stroškov upravljanja)
(1) Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe. Za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, se upoštevajo merila, ki jih predpiše minister s pravilnikom iz 9. člena tega zakona, pri čemer se kot merilo za razdelitev plačila teh stroškov upošteva število posameznih delov, površina posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela.”
Ne vem, ali ste poudarjeni del spregledali? Pomeni pa v bistvu: za stroške, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe, zakon po novem izključuje možnost, da se njihova delitev določi s pogodbo o medsebojnih razmerjih, pač pa se za delitev uporablja s strani ministra predpisani pravilnik iz 9. člena zakona.
Dejstvo, da je ključ delitve zapisan v pravilniku in ne že v samem zakonu, ničesar ne spremeni. Popolnoma običajno je, da se razne “tehnične podrobnosti” urejajo v pravilnikih in ne že v samem besedilu zakona. Manjše veljave zaradi tega nimajo.
S tega vidika je tudi 32. člen pravilnika, ki nalaga uskladitev pogodb o medsebojnih razmerjih, logičen…
Ponavljam, zapisano je zgolj moje mnenje in zanimivo bo videti odgovore ministrstva.
Počakajmo še na odgovor ministrstva. Z našo argumentacijo se zaenkrat strinja tudi Zveza potrošnikov Slovenije. Stanovanjski zakon je bil objavljen v Uradnem listu 69-03, pravilnik pa šest let kasneje. Jasno je, da so se v teh šestih letih sklepale pogodbe brez uporabe pravilnika, saj ga tudi ni bilo. Vsaka veljavna pogodba o medsebojnih razmerjih zahteva podporo vsaj 75% lastniških deležev, kar pomeni, da je v naši hiši tudi doseženo tako veliko soglasje. Za vsako spreminjanje pogodbe o medsebojnih razmerjih je seveda tudi potrebno novo 75% soglasje, drugače pogodba ni veljavna.
Za dodaten razmislek še 115. in 116.člen iz SPZ (87-2002):
Pravice in obveznosti na skupnih delih
115. člen
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.
Pogodba o medsebojnih razmerjih
116. člen
(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti:
– opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona,
– način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena tega zakona;
– morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
– način uporabe skupnih delov;
– namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
– nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
– način upravljanja skupnih delov;
– uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
– zavarovanje zgradbe kot celote;
– pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.
(2) Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Odgovori MOP na pogosta vprašanja glede upravljanja večstanovanjskih zgradb in novega pravilnika se nahajajo na:
http://www.mop.gov.si/si/delovna_podrocja/direktorat_za_prostor/sektor_za_stanovanja/upravljanje_vecstanovanjskih_zgradb_vprasanja_in_odgovori/
Morda še tole: na navedeni strani je podan odgovor MOP na “pomembni” vprašanji:
Katera delitev stroškov obratovanja je obvezna, po pravilniku ali po pogodbi o medsebojnih razmerjih in
Vprašanje veljavnost že sklenjenih pogodb o medsebojnih razmerjih.
Odgovori potrjujejo že prej zapisano moje mnenje.
Zal pa MOP ni odgovoril na vprasanje o konfliktu pravilnika s Stvarnopravnim zakonikom. Tudi odgovora na zgoraj zastavljeno vprasanje od MOP se nismo dobili.
Tudi Zveza Potrosnikov Slovenije je poslala MOP ustrezna vprasanja in se ni prejela odgovora.
Ja, glede konflikta s SPZ sem tudi trdil, da ga ni, argumentiral pa še nisem. Bom zapisal moje mnenje, kasneje… Upam, da dobite odgovor MOP-a.
Torej 115. člen SPZ na splošno določa, da so pravice in obveznost na skupnih delih sorazmerne njihovim solastniškim deležem. To je najbolj splošno določilo, ki se uporabi, če zakon ali pogodba ne določa drugače. 115. člen glede delitve pravic in obveznosti torej predvidi oboje: (1) zakon in (2) pogodbo (o medsebojnih razmerjih).
Kaj se je zgodilo z novim pravilnikom (oz. že s spremembami Stanovanjskega zakona v l. 2008) v povezavi s 115. in 116. členom. Samo to, da se je možnost delitve zgolj dela obveznosti (zgolj obratovalnih stroškov) izvzela iz pogodbe. Zakonodajalec je očitno ocenil, da je potrebno urediti delitev “specialnega” dela stroškov z zakonom, možnost za to pa je ravno v samem 115. členu. Zato jaz menim, da ni neskladja.
Tudi je 115. člen še vedno v celoti potreben, namreč glede pravic se ni popolnoma nič spremenilo in razen obratovalnih imamo še druge stroške oz. obveznosti…
[...] Vprašanje (kliknite prosim) smo 7.10.2009 postavili tudi ministru za okolje in prostor, gospodu Erjavcu. Do danes nismo prejeli odgovora. Z elektronsko pošto 15.1.2010 smo 15.1.2010 ministra ponovno zaprosili za odgovor. Stanovalci Viške sončave čakamo na odgovor! oktober 19th, 2009 | Category: mnenja, obvestila, tekoče zadeve [...]
Zanima me, kje je določen točen potek, po katerem naj bi upravniki zbirali podatke. Ali se upravnik, kljub temu, da mu je bil obrazec posredovan, lahko sklicuje, da “obrazca nismo prejeli ali pa se je izgubil”? Upravnik stanovalca o neprejemu obrazca ni obvestil, temveč nepreklicno zaračunal desetkratnik stroškov. Ali potemtakem upravnik opravlja kar vse tri veje oblasti? Torej se lahko samovoljno odloči ali mu je bil obrazec posredovan ali ne in ali ga je morda izgubil? V svojem dopisu navaja objavo na oglasni deski, ki je v bloku sploh nimamo. Poleg tega, ali ni objava osebnih podatkov v nasprotju z Zakonom o varovanju osebnih podatkov?